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[법률이야기] 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자
  • 기사등록 2019-03-14 10:52:56
  • 수정 2019-03-14 10:53:39
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석구두쇠는 을대표로부터 분양회사가 분양한 아파트의 분양권 지위를 양수하고 같은 날 정사장에게 이 아파트를 임대하였습니다. 석구두쇠는 분양 잔금을 완납하지 않은 상태에서 이 아파트 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 정사장을 이 아파트에 입주케 하였고 같은 날 정사장은 주민등록 전입신고를 마쳤습니다.

그 후 분양회사는 석구두쇠가 분양 잔금을 상환하지 않자 이 아파트 분양 계약상의 특약에 따라 분양 계약을 해제하였습니다. 과연 이럴 경우 정사장의 임차권은 분양회사에 대항할 수 있을까요



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주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.



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석구두쇠가 아파트 분양계약상 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 정상적으로 열쇠를 교부받아 정사장을 아파트에 입주케 한 이상 이 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고 이러한 지위에 있는 석구두쇠부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 정사장으로서는 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 분양회사에 대항할 수 있다고 볼 것입니다.


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