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임차인의 전세권설정
  • 기사등록 2018-06-29 10:10:16
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을대표는 주택소유자로서 20104월 주민등록전입신고를 하고 거주하여 오다가 석구두쇠에게 주택을 매도하면서 201511월 석구두쇠와 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 20167월 전세권설정등기를 했습니다.
 
반면 석구두쇠는 20164월 주택을 담보로 은행에 대출을 하였고 은행의 경매신청으로 201612월 강사장이 경락받았습니다.
 
경매법원에서는 을대표를 전세권설정등기를 마친 전세권자일뿐 은행보다 후순위로 판단하여 을대표는 위 경매절차에서 전혀 배당을 받지 못한 채 전세권설정등기가 말소되어 버렸습니다.


이에 을대표는 자신의 지위를 강화시키기 위하여 전세권설정등기를 하였다고 주장하고 있는데....
 
과연 을대표의 보증금은 어떻게 되는 것일까요!!!???




법원에서는     
  


을대표는 석구두쇠와의 사이에 전세계약을 체결하였고 이미 주민등록전입신고도 되어 있었으므로 을대표가 주택임대차보호법 제3조 제1, 같은 법 제12조에 의하여 임차권을 제3자에게 대항할 수 있는 지위에 있게 되었다고 할 것인데, 을대표가 전세권설정등기를 한 이유는, 기존의 지위를 유지하면서 이를 강화하는 방법으로 종래의 채권적 전세계약은 그대로 두고 이와는 별도로 건물소유주와 전세권설정계약을 하고 그 등기를 하였다는 뜻으로 볼 수 있는바, 그 당시 이미 이 사건 건물에는 제3자 명의로 선순위의 근저당권설정등기가 되어 있어 전세권설정등기를 하더라도 권리확보가 되지 아니할 것인데, 피고가 굳이 주택임대차보호법이 보장한 기존의 지위를 버릴 까닭이 없는 점 등을 고려하면, 이와 같은 을대표의 주장은 거래의 실정에 맞고 진실에 합치될 개연성이 높은 주장이라고 할 것이며, 위 주장대로라면, 을대표 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 을대표가 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 이 사건 주택 1층에 관한 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12, 같은 법 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다
  


그리고 국민의 주거생활의 안정을 기하기 위하여 제정된 주택임대차보호법의 입법취지로 볼 때, 위 법 제12(미등기전세에의 준용)[이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 이를 준용한다]고 규정한 것은, 이 법을 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 확장적용한다는 취지이지, 이 사건의 경우처럼 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 입주자라도, 그 후 전세권설정등기를 하기만 하면, 위 법의 보호대상에서 배제한다는 취지는 아니라고 할 것이다.



다행히 을대표는 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 임차인으로 인정되어
일정금액 보호를 받을 수 있었습니다~!!


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