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우선변제권과 그 요건
  • 기사등록 2018-06-15 08:41:49
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을대표와 강사장은 각각 석구두쇠 소유의 다가구주택 2201호와 3303호를 임차하기로 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 전입신고 마치고 확정일자까지 부여받아 거주하고 있었습니다.   
  
이후 은행으로부터 석구두쇠의 건물에 경매가 신청되었고 을대표와 강사장은 각각 보증금에 대해서 경매법원에 배당요구를 신청하였습니다.
     
시간이 흘러 을대표는 직장 발령 때문에 이사를 가야할 상황에 놓이게 되었고, 어쩔 수 없이 경락기일 전에 주민등록만 그대로 둔 채 시설이나 집기를 남겨두지 않고 이사를 하였고, 집을 구하는 사람에게 보여 주기 위하여 출입문 열쇠를 소지한 채 임차주택의 출입문을 잠그지 않고 그냥 두었습니다.
   

경매가 끝나고 법원에서는 은행과 강사장에게는 보증금의 일부를 우선하여 배당하였고
법원은 을대표는 배당에서 배제하는 내용의 배당표를 작성하였다.
  

이에 을대표는 배당요구 종기 이전에 이사하였지만 여전히 주택부분을 여러 가지 방법으로 관리하면서 점유를 유지하여 왔으므로 은행과 강사장이 부당이득금으로서 초과배당받은 금액에 대하여 반환을 주장하는데....


과연 법원은 을대표의 주장을 인정해줄까요!!!???




주택임대차보호법이 임차인의 대항력과 우선변제권의 요건으로 주민등록과 함께 주택에 대한 점유를 요구하고 있는 점, 주민등록제도는 행정사무의 적정한 처리를 도모하는 것을 목적으로 하고 있을 뿐 사인 간의 권리관계, 특히 주민등록 소재지의 거주관계나 그 지상주택의 점유관계를 증명하기 위한 제도가 아닌 점, 주민등록 사실 자체만으로는 무단전출이나 위장전입을 구별하기가 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 임차주택의 주민등록 유지 사실로부터 곧바로 그 점유 사실이 추단된다거나 타인의 자유로운 출입을 배제할 수 있는 별다른 조치를 취하여 두지 않은 이상, 외부에서 객관적으로 인식할 수 없는 사정에 불과한 출입문 열쇠의 소지 사실만으로 사회통념상 임차주택을 사실상 지배하는 객관적 관계에 있었다고 단정하기 어려워, 위 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권의 요건인 주택의 점유를 상실한 것으로 보아야 한다. 또한, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.



임대차보호법
 
8(보증금 중 일정액의 보호)

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
1항의 경우에는 제3조의24항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)2분의 1을 넘지 못한다.
 
 
3(대항력 등)   

임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.



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